Šta je novo?

Cene nekretnina

Postoji jedna zakonitost koju sam primetio kod nas, a to je da ko god smatra da ce cene ici znatno nize, taj zeli da kupi stan za koji trenutno nema para. Kao sto je 2008. ili 2009. bio balon (sto se pokazalo kasnije), pa su ljudi kukali da ce cene padati, tako su kukali i 2012., iako se pokazalo da su cene tada bile na minimumu. Recimo ABlok je 2012. bio oko 1400 eur po kvadratu, sada je 3500 (pogotovo manji stanovi). Za neku godinu ce cene u ABloku zasigurno pasti, jer ce prva faza biti vec desetak godina stara, a i hype ce preci na neke druge novogradnje, sto po novom beogradu, sto dalje.

Godinama se vrte te price da je cena izgradnje oko 300e/m2, a da je sve preko toga ekstraprofit i da ce realne cene u Bg biti ispod 1000 e/m2 za sve delove grada. Ali, to jednostavno nije tacno, iz nekoliko razloga.

Prvo, Beograd je prestonica jedne evropske zemlje. Ne postoji prestonica u Evropi, sa prosecnim cenama ispod 1000 e/m2, bez obzira na stanje infrastrukture itd. Beograd je takodje, kakav god da je, regionalni centar. Sa svim svojim manjkavostima, jednostavno je veci u svakom smislu u odnosu na, ako nista drugo, onda prestonice ex yu drzava.

Drugo, vlasnistvo nad nekretninama je u mentalitetu vecine zemalja bivseg komunistickog bloga u mnogo vecoj meri nego na zapadu. To znaci da ce vecina ljudi koji imaju neku lovu ulagati u nekretnine. Ko god ima neku ustedjevinu ili zaradu, kupice stan, da se nadje za izdavanje, pa ce deca posle da naslede, a kad dodje jos love, to sto deca ne naslede ce takodje da se izdaje i eto pasivnog prihoda. Renta stana nije uvek najracionalnija investicija, ali ljudi ne razmisljaju racionalno, zbog tog faktora mentaliteta. Opravdano ili neopravdano, to je druga tema, ali je tako.

[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=658363#p658363:2eh08qln je napisao(la):
Propeler » 08 Sep 2019 09:27 pm[/url]":2eh08qln]
Cene nekretnina u Bg-u su blizu cena u Beču, a Beč je jedan od najboljih gradova za život na svetu i bukvalno po svim aspektima bolji grad za život od Bg-a. To je prosto tako i to je takođe jedan od pokazatelja koji govore u prilog teze da su cene nekretnina u Bg-u precenjene.

Ovo je takodje jedna teza koja se precesto provlaci, a u koju mi je tesko da poverujem (iako ne na osnovu nekih cinjenica, vec na osnovu osecaja). Mislim da ljudi porede cene stanova iz sireg centra Beograda i 159. beckog becirka i kazu da su cene iste
Ako si gledao oglase uporedo, da li mozes da ostavis dva linka - npr stan u centru Beca i stan u centru Beograda. Stan na 10km od centra Beca i stan na 10km od centra Beograda, pa da vidimo da li su zaista isti.
 
U prvih 6 meseci ove godine je prodato manje stanova nego prošle, ali je ostvarena veća vrednost. To baš i nije čest slučaj, jer se tražnja i cena po pravilu kreću u istom smeru. Tome je najverovatnije doprinela zabrana trgovine nelegalizovanih objekata, jer je smanjila značajno ponudu posebno jeftinijih stanova. Naravno sve se to prelilo na legalne objekte kojima je porasla vrednost.
 
"BG voz" je neslana šala i ne može se porediti sa S-Bahn-om ili RER-om. To može biti "25 minuta od centra" ako voz ide, ako se pojavi na vreme, i ako se ne pokvari ili iz nekog drugog razloga ne zastane na trasi. Trebaju da prođu decenije ulaganja u "BG Voz" da bi on postao pouzdan vid prevoza oko koga se može planirati dnevni commute.
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=658527#p658527:r2j5xy4p je napisao(la):
unedfined » 09 Sep 2019 12:52 pm[/url]":r2j5xy4p]"BG voz" je neslana šala i ne može se porediti sa S-Bahn-om ili RER-om. To može biti "25 minuta od centra" ako voz ide, ako se pojavi na vreme, i ako se ne pokvari ili iz nekog drugog razloga ne zastane na trasi. Trebaju da prođu decenije ulaganja u "BG Voz" da bi on postao pouzdan vid prevoza oko koga se može planirati dnevni commute.

Da ne sirimo temu, ali ovo je istina tek od nedavno. Kada je uveden, pa narednih 5, 6 godina isao je na vreme, relativno cesto (u spicu na 15 min, van spica na 30 min), bez kasnjenja i zastoja. Od skora, vozi na sat vremena, zbog radova na pruzi, a kako cujem poceo je da kasni... Ljudima iz Batajnice, Zemun Polja ili Borce je svakako bolja varijanta od autobusa.
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=658475#p658475:evz9kcac je napisao(la):
Agent001 » 09 Sep 2019 10:22 am[/url]":evz9kcac]Drugo, vlasnistvo nad nekretninama je u mentalitetu vecine zemalja bivseg komunistickog bloga u mnogo vecoj meri nego na zapadu. To znaci da ce vecina ljudi koji imaju neku lovu ulagati u nekretnine. Ko god ima neku ustedjevinu ili zaradu, kupice stan, da se nadje za izdavanje, pa ce deca posle da naslede, a kad dodje jos love, to sto deca ne naslede ce takodje da se izdaje i eto pasivnog prihoda. Renta stana nije uvek najracionalnija investicija, ali ljudi ne razmisljaju racionalno, zbog tog faktora mentaliteta. Opravdano ili neopravdano, to je druga tema, ali je tako.
Dodao bih da ovo nije samo pitanje mentaliteta, već takodje i pitanje raspoloživih opcija za investiranje. U trenutnom nedostatku alternativa za investiranje za prosečnog Srbina sa nešto para sa strane (što usled trenutnih prinosa na tržištu kapitala, što usled nerazvijenosti tržišta u regionu), nekretnine su jedina “opipljiva” investicija sa relativno niskom barijerom za ufur. Alternativa sa istom percepcijom rizika nema puno.

PS - na konto nečije tvrdnje gore da je cena kvadrata u Beču i Beogradu približna. To je toliko izvučeno iz konteksta da je suvišno komentarisati tu opasku. Beogradsko tržište svakako ima svoje nelogičnosti, ali je udaljeno od tržišta u Beču svetlosnim godinama po svim parametrima.
 
Prodaja/kupovina stana (kod nas) jeste prevashodno proces gde psihologija, "mentalitet" ima veliku ulogu.
Formiranje cena je vrlo podložno tim uticajima.
Ono što sam ja primetio je da pojavljivanje novogradnji sa svojim ozbiljno visokim cenama (ne ulazim u opravdanost) kod pojedinačnih prodavaca u okolini objekata ima efekat "gledanja preko tarabe".
Ovde kod mene u blokovima sam vrlo često nailazio na situaciju gde prodavci u formiranju cena za stanove u "starim blokovima" upiru prstom u novosagrađene stanove u komšiluku i prema njihovim cenama dižu svoje.
Što je meni sumanuto.
Naravno nemam pretenzije da tvrdim da znam koliko neki kvadrat negde treba da iznosi, smatram uvek da je cena stana onolika koliko je neko spreman da plati, ali primećujem tu "psihološku" komponentu.
Za takve tedencije mi je takođe rekao i prijatelj u drugom delu grada...

Sent from my moto g(6) play using Tapatalk
 
Balon nekretnina , ukoliko je stvarno balon još uvek se naduvava. U beogadu je najevidentnije, ali tu je i NOvi sad (pogledajte prilog od prošlje godine još uvek aktuelan http://www.mojnovisad.com/vesti/age...-skuplji-kvadrat-i-do-1.800-evra-id24237.html) Niš, Kragujevac ali i drugi manji gradovi, na primer cene su za taj grad relativno visoke u Požarevcu. Ovo je neki svetski trend, svuda nekretnine rastu, kada padnu u Americi, Londonu i Parizu, pašće i kod nas. Ali nio ne zna kada, ko to zna zaradiće dosta.
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=658758#p658758:hrk5fgta je napisao(la):
SerbPacker » 10 Sep 2019 09:28 am[/url]":hrk5fgta]Prodaja/kupovina stana (kod nas) jeste prevashodno proces gde psihologija, "mentalitet" ima veliku ulogu.
Formiranje cena je vrlo podložno tim uticajima.
Ono što sam ja primetio je da pojavljivanje novogradnji sa svojim ozbiljno visokim cenama (ne ulazim u opravdanost) kod pojedinačnih prodavaca u okolini objekata ima efekat "gledanja preko tarabe".
Ovde kod mene u blokovima sam vrlo često nailazio na situaciju gde prodavci u formiranju cena za stanove u "starim blokovima" upiru prstom u novosagrađene stanove u komšiluku i prema njihovim cenama dižu svoje.
Što je meni sumanuto.
Naravno nemam pretenzije da tvrdim da znam koliko neki kvadrat negde treba da iznosi, smatram uvek da je cena stana onolika koliko je neko spreman da plati, ali primećujem tu "psihološku" komponentu.
Za takve tedencije mi je takođe rekao i prijatelj u drugom delu grada...

Sent from my moto g(6) play using Tapatalk
To parcijalno "prelivanje" cena novogradnje na okolne zgrade je opravdano samo u slucaju kada novogradnja iz komsiluka donese infrastrukturni boljitak kraju, tj kada nije samo u pitanju zgrada vec naselje koje je sa sobom donelo sadrzaje i infrastrukturu koji su prethodno nedostajali okruzenju. U ostalim slucajevima je kao sto kazes, pokusaj profiterstva.
 
Није тачно, тј. делимично је тачно. Нове зграде са скупљим становима доносе атрактивност целом крају као локацији па и старе зграде добијају на цени. Врло просто.
 
Cudan nacin razmísljanja. Zgrada sama po sebi ne doprinosi atraktivnosti lokacije (osim ako nije remek delo arhitekture, kakvih kod nas gotovo i da nema). Atraktivnosti kraju doprinose sadrzaji i infrastruktura. Ne zivi se na ulici, vec u stanu. Ako je stan tj zgrada stara, demode koncipirana i neodrzavana, dzabe sto je zgrada pored nova i dobro koncipirana ako ne nudi neki dodatni sadrzaj stanaru stare zgrade.
 
Ако се саграде нове зграде са скупљим квадратима ту долазе да живе људи вишег статуса са више новца што повлачи за собом дизање репутације целог краја. Наравно неће цене у старим зградама бити исте као у новим али ће порасти. То је просто психологија.
 
nove zgrade skoro uvek donose nove sadržaje a dugorocno možda i novu infrastrukturu. npr. zgrade tj. stanovi u savskoj će uskoro dobiti park, mol i mnogobrojne radnje i restorane. to će im svakako podići cenu. karadjordjeva je nekad bila jedna od najjeftinijih ulica u centru a sad o tome nema govora. čak i u bloku 61 nove zgrade su donele kafiće, samousluge, prodavnicu sanitarne opreme...
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=658847#p658847:2p5nc3ew je napisao(la):
bushwick » 10 Sep 2019 03:32 pm[/url]":2p5nc3ew]nove zgrade skoro uvek donose nove sadržaje a dugorocno možda i novu infrastrukturu. npr. zgrade tj. stanovi u savskoj će uskoro dobiti park, mol i mnogobrojne radnje i restorane. to će im svakako podići cenu. karadjordjeva je nekad bila jedna od najjeftinijih ulica u centru a sad o tome nema govora. čak i u bloku 61 nove zgrade su donele kafiće, samousluge, prodavnicu sanitarne opreme...
Upravo to sam i napisao gore. Infrastruktura i sadržaji podižu cenu, ne činjenica da je pored novogradnja. Izgradiše se novogradnje i po Altini, MML itd - pa cene starogradnje okolo nisu preterano promenjene. Savska je dobar primer, slažem se - kao i što su odredjeni delovi NBG.
 
A kakav infrastrukturni kvalitet sadržaj za stanove u bloku 70 npr. Donosi ABlok i Savada?

Sent from my moto g(6) play using Tapatalk
 
Пуно снобова у комшилуку,шалу на страну,никакав инфраструктурни квалитет нису донели зато цене станова у старим зградама у близини и нису порасле због а блока или саваде
 
Porasle su cene u blokovima, ali zbog blizine poslovnog prostora u milutina milankovica. Inace, neka prica ko sta hoce, blokovi su zakon za mnoge druge krajeve BG-a :D jedino sto ih bije rdjav glas...

Inace, ako dobro razumem psihologiju srpskog potrosaca, cene jos nece poceti da padaju:
https://tradingeconomics.com/serbia/lending-rate
kamatne stope su i dalje u padu, a Srbi su spremni da se opruze koliko su dugacki. Vrlo slicno balonu u USA, sto vise ljudi je kreditno sposobno, vise ce se zaduzivati, kolko god da je nebulozna cena nekretnine. Tako da, mislim da je ovo jedan od glavnih parametara koje treba pratiti. Znam da misliti i cvece brati nije isto :mrgreen: ali videcemo da li sam u pravu :dil:
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=658767#p658767:vonvmhnr je napisao(la):
nensav » Uto Sep 10, 2019 10:54 am[/url]":vonvmhnr]Balon nekretnina , ukoliko je stvarno balon još uvek se naduvava. U beogadu je najevidentnije, ali tu je i NOvi sad (pogledajte prilog od prošlje godine još uvek aktuelan http://www.mojnovisad.com/vesti/age...-skuplji-kvadrat-i-do-1.800-evra-id24237.html) Niš, Kragujevac ali i drugi manji gradovi, na primer cene su za taj grad relativno visoke u Požarevcu. Ovo je neki svetski trend, svuda nekretnine rastu, kada padnu u Americi, Londonu i Parizu, pašće i kod nas. Ali nio ne zna kada, ko to zna zaradiće dosta.

Potpuno se slažem. A sa velikim procentom sigurnošću (bar 70-80%) se već sada zna KADA. Pošto je FED u julu smanjio kamatne stope prvi put od prošle svetske ekonomske krize, očekuje se dalje smanjenje isto tako po 0,25%, možda u nekom trenutku i 0,5%. Uz to imamo inverted yield curve, zatim skoro sve zemlje EU u sličnoj situaciji gde su već jednom nogom u recesiji, zatim imamo zlato i srebro koji su explodirali a to nije slučajno itd itd, toliko mnogo je parametara samo ko hoće da gleda i ko zna šta treba da gleda.

Ovde pretpostavljam da ima dosta onih kojima takva kriza i pad cena nekretnina koji će sa sobom slediti ne odgovara i to je okej, ali ne mogu se ignorisati očigledne činjenice i ono što dolazi, a dolazi nova svetska kriza koja će verovatno biti objavljena u nekom trenutku tokom 2020, i onda za par meseci stiže i kod nas, pa posle polako kreću cene da padaju.

Sve je to potpuno prirodno i to se sve kreće ciklično, kao posle sunca kiša, posle leta jesen itd. Ne može mu se umaći, pogotovo ne na ovako krhkom i nerealnom tržištu.

Ko priča da će cene ovako do besvesti beskrajno da rastu i da je to skroz opravdano, samo laže sebe ili pokušava da obmane druge. Od prošle krize prošlo je 11 godina što je jedan od najdužih perioda bez krize, a one obično dolaze na oko 10ak godina prosečno, tako da je i zdravom logikom očekivati da uskoro dodje sledeće, bez da uopšte znate šta da gledate u oblasti finansija i ciklusa kako stvari funkcionišu na ovoj planeti.

A opet kažem, ako mislite da će Srbija biti izuzeta od tog trenda - opasno ćete se iznenaditi kada se uverite u suprotno, već počev za 2 godine.
 
Код нас је од кад ја знам за себе увек криза.
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=659622#p659622:qig82ppe je napisao(la):
Astrotrain » Pet Sep 13, 2019 8:36 am[/url]":qig82ppe]Код нас је од кад ја знам за себе увек криза.

Ah to uvek kažu ljudi ovde kad im se iznesu neke činjenice oko globalnih trendova. Kriza kod nas je stanje svesti, mentalitet neimaštine, mizerije. Ja ovde pričam o globalnoj krizi koja će se preliti na 95% sveta dosta brže nego 2008. jer smo sada daleko daleko više svi umreženi i zavisni jedni od drugih.

A da to ne pričam samo ja, evo mnogi koji zagovaraju da će cene ići ovako u nebesa, možda će se složiti sa predsednikom: http://bankar.rs/2019/09/13/vucic-uspor ... -i-srbiju/
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=659618#p659618:1f5uyniw je napisao(la):
imemperor1 » Pet Sep 13, 2019 8:10 am[/url]":1f5uyniw]
...
Ovde pretpostavljam da ima dosta onih kojima takva kriza i pad cena nekretnina koji će sa sobom slediti ne odgovara i to je okej, ali ne mogu se ignorisati očigledne činjenice i ono što dolazi, a dolazi nova svetska kriza koja će verovatno biti objavljena u nekom trenutku tokom 2020, i onda za par meseci stiže i kod nas, pa posle polako kreću cene da padaju.

...

Kao što i ti čekaš i dodolaš već pola godine cenu nekretnine u centru za 1000e, tako ima i ljudi koji ne zele da toliko pada, a i neće. Ja kupio kokice na zalihama i čekam 2020 da kupiš stan u centru za 1000e po m2.
 
Ako pogledamo ozbiljnije novogradnje na NBG i u širem potezu savakog amfiteatra (bgh2o, skyline, kmr) - po rečima prodavaca sa kojima sam razgovarao više od pola ako ne i 3/4 kupaca nisu kreditni kupci. Ovo se lako može proveriti i kroz katastar. Ljudi kupuju stanove za cash, rentiraju ih i od toga ostvaruju neki prinos (kakav/takav). Ako nisu pod pritiskom da prodaju kada kamate skoče a cene krenu da padaju - a neminovno će morati da se stabilizuju i koriguju na dole kratkoročno, neće imati gubitak. Na dovoljno dugačkom vremenskom periodu od 10-15 godina cene nekretnina čuvaju vrednost i uvećavaju je.

Tako da je efekat “niskih” kamata tu vrlo ograničen, a to su projekti koji guraju cene čitavog tržišta na gore. Niske kamate dolaze do izražaja više za sekundarno tržište tj kupovinu već postojećih stanova.
 
kao sto sam vec spomenuo negde kada sam kupovao stan, nailazio sam na zgrade gde investiror prodaje iskljucivo za kes, i svi stanovi su uglavnom bili prodati. No cinjenica je da cene rastu i da ce morati doci do neke stabilizacije i blagog pada, samo kada i koliko...
 
Koji deo grada preporučujete za kupovinu nekretnine po ceni od oko 1400-1500 eur po kvadratu?

Moj favorit je Zemun ali vidim da su cene dosta skočile tamo. Druge opcije su: Galenika, Ledine, Vojvode Vlahović naselje, Banovo Brdo, Vidikovac.

Zanima me vaše mišljenje pre svega o Galenici i Ledinama. Deluje mi kao da će se ti delovi grada razvijati i postajati sve urbaniji pa bi kupovina stana tamo bila dobra investicija. Zanima me prvenstveno novogradnja ili novije zgrade.
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=661485#p661485:1l866dkm je napisao(la):
nikoladzoni » 18 Sep 2019 14:33[/url]":1l866dkm]Koji deo grada preporučujete za kupovinu nekretnine po ceni od oko 1400-1500 eur po kvadratu?

Moj favorit je Zemun ali vidim da su cene dosta skočile tamo. Druge opcije su: Galenika, Ledine, Vojvode Vlahović naselje, Banovo Brdo, Vidikovac.

Zanima me vaše mišljenje pre svega o Galenici i Ledinama. Deluje mi kao da će se ti delovi grada razvijati i postajati sve urbaniji pa bi kupovina stana tamo bila dobra investicija. Zanima me prvenstveno novogradnja ili novije zgrade.

Свуда ти је исто, за те паре можеш овде наћи
 
Vrh